Tại ĐHCĐ Dong A Bank tổ chức cuối tháng 7 vừa qua, nhiều cổ đông đã lên tiếng chất vấn Ban điều hành Ngân hàng về khoản nợ tại CTCP Bất động sản Phát Đạt (PDR). Giải trình vấn đề này, ông Trần Phương Bình, Tổng giám đốc Dong A Bank cho biết, Phát Đạt hiện có dư nợ tại DongA Bank và Ngân hàng đang trong quá trình thu hồi nợ, nhưng do thủ tục phát mãi chậm, vì vậy đến nay vẫn chưa xong.
Trước đó, DongA Bank đã ký hợp tác bảo lãnh và tài trợ vốn cho người mua nhà thuộc Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 của PDR. Thực tế việc ký kết này là "nuôi" con nợ để có thể thu hồi khoản nợ 686 tỷ đồng đã cho PDR vay để triển khai dự án trước đó. Là chủ nợ, DongA Bank thừa hiểu các nhà đầu tư "bơm" tiền là để phát triển kinh doanh chứ ai dại đưa tiền cho lãnh đạo DN trả nợ. Vì thế, khoản nợ của PDR trở nên khó đòi hơn khi phương án phát hành thêm cổ phiếu được công ty này đưa ra.
Điều thú vị là món nợ chưa trả tại PDR không chỉ làm "nóng" ĐHCĐ của DongA Bank vào 21/7 vừa qua mà còn làm cho PDR bất ngờ công bố thông tin doanh thu lớn, lãi khủng. Thực tế, PDR có những gì?
Nhìn lại quá trình kinh doanh của PDR cho thấy: Báo cáo tài chính giai đoạn từ 2009 - 2013 có số dư hàng tồn kho hết năm 2013 là 5.155 tỷ đồng, bao gồm các dự án: The EverRich 2 hơn 3.360 tỷ đồng, The EverRich 3 gần 1.489 tỷ đồng, Nhà Bè hơn 225 tỷ đồng, Long Thạnh Mỹ gần 81 tỷ đồng. Điều đáng nói là tồn kho lớn nhưng phần không nhỏ trong số này là chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào số dư tồn kho trong kỳ.
Theo đó, tổng số lãi vay đã được vốn hóa cho các dự án của PDR đã lên tới 1.545 tỷ đồng. Cụ thể, năm 2009 là trên 101 tỷ đồng; năm 2010 trên 143,2 tỷ đồng; năm 2011 hơn 519 tỷ đồng; năm 2012 là 466 tỷ đồng; năm 2013 là 315 tỷ đồng. Như vậy, giai đoạn này cứ 10 đồng PDR bỏ ra kinh doanh đã phải cõng trên lưng khoảng 4 đồng tiền lãi.
Tuy nhiên, đến năm 2014, PDR công bố mức doanh thu 415 tỷ đồng và mức lợi nhuận sau thuế 41 tỷ đồng. Bất ngờ hơn, 6 tháng đầu năm 2015, DN này công bố mức doanh thu 233 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 71 tỷ đồng. Với con số này, mức doanh thu của PDR đã gấp 5 lần và lợi nhuận gấp 95 lần so với cùng kỳ. Năm nay, Công ty còn dự kiến kế hoạch lợi nhuận lên tới 234 tỷ đồng.
Không chỉ công bố lãi khủng, PDR còn công bố rót 1.700 tỷ đồng vào Công ty TNHH Luyện cán thép Hiệp Phát với tỷ lệ sở hữu 99,5%. Ngay sau đó, Công ty cũng chuyển nhượng Dự án The EverRich 2 cho công ty con này. Được biết, Everrich 2 có diện tích đất lên tới 112.585 m2. Việc chuyển nhượng này đang khiến nhiều người nghi ngờ về một "chiêu" làm đẹp báo cáo tài chính của PDR, chứ không hề phát sinh doanh thu cho Công ty mẹ.
Trong khi ngành thép Việt Nam với hàng loạt các dự án trung bình trở xuống rơi vào tình trạng "sống dở chết dở", thì PDR lại đổ tiền vào Cán thép Hiệp Phát. Những DN sống được như Thép Hòa Phát, Pomina, Tôn Hoa Sen… thực sự là những đại gia với nguồn vốn, công nghệ và thị trường cực lớn. Cần phải nói thêm, trước khi PDR tham gia, Cán thép Hiệp Phát chỉ có vốn điều lệ 5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, với việc chuyển nhượng Dự án Everrich 2, dư luận cho rằng, PDR không có ý định hướng Cán thép Hiệp Phát kinh doanh ngành thép, mà chỉ là một bước chuyển "miếng ngon" từ mẹ sang con, nhiều khả năng để tránh trước con đường siết nợ của DongA Bank???
Trên thực tế, PDR không chỉ có The Everrich 2 mà còn có quỹ đất dồi dào từ hàng loạt các dự án khác như The EverRich Infinity, TheEverRich 3. Thế nhưng, liệu quỹ đất này có bị PDR mang đi thế chấp hay không vẫn chưa được tiết lộ. Ngay cả trên website Công ty, PDR chỉ quảng bá hình ảnh dự án mà không có những thông số cụ thể như: tổng diện tích khu đất, mật độ xây dựng, diện tích sàn xây dựng… Đành rằng, việc thông tin cụ thể hay không là do "thiện chí" của chủ đầu tư chứ luật không quy định, nhưng rõ ràng đó là thông lệ xưa nay trên thị trường nếu muốn minh bạch để bán hàng.
Trước đó, vào tháng 6/2013, PDR đã công bố giảm giá 50% đất nền biệt thự Dự án The Everrich 3 ở mức 40 triệu đồng/m2 nhưng tại thời điểm đó Công ty còn đang xin điều chỉnh quy hoạch 1/500.
Trong khi cổ đông DongA Bank "sốt xình xịch" với khoản nợ từ PDR thì Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc của công ty này - ông Nguyễn Văn Đạt hùng hồn tuyên bố: "Món nợ với DongA Bank là chuyện nhỏ". Kèm theo đó là kế hoạch bán hàng thu tiền lên đến cả ngàn tỷ đồng, dù doanh thu của PDR 6 tháng đầu năm khiêm tốn ở mức 233 tỷ đồng. Nếu là nhỏ thật thì sao chủ nợ và con nợ phải đi đến hồi "vạch áo cho người xem lưng"?
