Thế chấp, góp vốn bằng sổ đỏ: Những "bẫy" pháp lý

Hơn một năm nay, một DN tại Hải Dương không làm sao xử lý được một tài sản của DN này để thu hồi vốn. Lý do liên quan trực tiếp tới cổ đông góp vốn vào DN bằng "sổ đỏ".

Theo thời điểm thành lập DN từ 5 năm trước, một cổ đông góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất thổ cư kèm nhà của gia đình cổ đông này tại thành phố Hải Dương. Các cổ đông sáng lập thống nhất giá trị vốn góp (bằng sổ đỏ) của cổ đông này tương đương 10 tỷ đồng. Sau đó, Công ty chuyển trụ sở về chính nhà của cổ đông này để hoạt động.

Góp cái gì?

Rắc rối phát sinh từ khi Giám đốc Công ty - là vị cổ đông góp vốn bằng "sổ đỏ" - bỏ trốn, sau khi chiếm dụng hơn 4 tỷ đồng tiền hàng của Công ty. Đồng thời các chủ nợ ngoài cũng thuê người nhăm nhe chiếm trụ sở Công ty với lý do Giám đốc lấy con dấu Công ty đóng lên các văn bản vay nợ ngoài, với danh nghĩa vay cho Công ty. Tổng số tiền vay ngoài lên tới hơn 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc vay này hoàn toàn không thông qua HĐQT, các cổ đông cũng không biết khi giám đốc tiến hành vay và tiền vay cũng không nhập quỹ Công ty.

Đương nhiên, các cổ đông vẫn hiểu khi góp vốn bằng sổ đỏ, thì sổ đỏ nhà của giám đốc là tài sản của Công ty. Nhưng khi DN muốn bán tài sản này để thu hồi nợ cho Công ty, thì lại không bán được. Vì tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất trên sổ đỏ vẫn là vợ chồng giám đốc, và do đó việc bán phải do người đứng tên trên tài sản ký đồng ý thì mới hợp pháp. Nhưng lúc này, giám đốc đã bỏ trốn.

Khi DN tính đến phương án xin chuyển "sổ đỏ" từ tên vợ chồng giám đốc sang tên DN, sau đó thực hiện việc bán tài sản, thì cũng… không xong. Cơ quan chức năng trả lời đề nghị của DN là hiện chưa có tiền lệ chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân sang pháp nhân. Quy định pháp luật về đất đai hiện cũng không quy định, hay hướng dẫn việc chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân, hộ gia đình sang tên pháp nhân, mà chỉ có hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở từ tên cá nhân sang tên cá nhân, với người xử lý tài sản là ngân hàng.

Những quy định liên quan tới sổ đỏ còn khá lỏng lẻo dẫn tới những vụ việc rất rối rắm

Quá bí, DN tính đến phương án khởi kiện giám đốc ra tòa để có thể được tuyên án cho phép được xử lý tài sản là sổ đỏ mang tên vợ chồng giám đốc. Nhưng cách này cũng bị từ chối. Lý do vì tòa án chỉ tiếp nhận đơn khởi kiện tranh chấp giữa các cổ đông trong Công ty cổ phần, hoặc thụ lý đơn khởi kiện thu hồi tài sản cầm cố, hay thế chấp tại ngân hàng.

Tuy nhiên, "sổ đỏ" vợ chồng giám đốc dùng để góp vốn trong Công ty, chứ không thế chấp cho Công ty hay ngân hàng. Và mặt khác có tuyên Công ty thắng kiện thì lại vướng các quy định chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân sang pháp nhân. Còn theo một cổ đông Công ty, thì giá trị nhà của giám đốc chưa đến 2 tỷ đồng, trong khi Công ty lại công nhận vị này đã góp 10 tỷ đồng bằng sổ đỏ, giờ nếu bán tài sản này đi sẽ không thu được tiền nợ mà còn dễ bị gia đình giám đốc kiện ngược đòi trả lại phần chênh lệch vốn góp. Luật DN, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đều công nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và có thể đem góp vốn, thế chấp…

Kiểu gì cũng sai!

Tuy nhiên, việc xử lý những vấn đề pháp lý liên quan tới quyền sử dụng đất lại vô cùng phức tạp. Chẳng hạn, chi nhánh Eximbank Hà Đông đang bối rối không biết xử lý sao với tài sản bảo lãnh là "sổ đỏ" của một gia đình tại phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Theo đó, trên giấy tờ, vợ chồng gia đình này ký ủy quyền toàn bộ cho một cá nhân đứng ra thế chấp sổ đỏ của gia đình, để bảo lãnh khoản vay của một DN. Khi DN không trả được nợ, ngân hàng mời gia đình lên để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, thì mọi chuyện trở nên rối tung. Vì tại thời điểm này, người chồng đã qua đời, do thế mà văn bản ủy quyền đã vô hiệu. Mặt khác, tại thời điểm ủy quyền, hai người con trong gia đình đã trên 18 tuổi nhưng lại không có biên bản họp gia đình đồng ý cho bố mẹ đứng ra bảo lãnh cho DN. Vậy là chưa tiến hành khởi kiện xử lý tài sản bảo lãnh thì ngân hàng này đã đối diện nguy cơ… thua kiện. Đó chỉ là một ví dụ nhỏ về khiếm khuyết của các quy định liên quan tới tài sản là quyền sử dụng đất.

Tại nhiều DN có chấp nhận cho cổ đông góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tình hình còn phức tạp hơn. Do giá đất biến động hàng năm và tỷ lệ sở hữu của các cổ đông phải tính bằng tiền, quy ra tỷ lệ nắm giữ, nên buộc các DN phải định giá quyền sử dụng đất của cổ đông thành tiền, từ đó mới xác định được tỷ lệ nắm giữ vốn điều lệ. Nhưng Luật Đất đai thì lại chỉ quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, DN có thực hiện kiểu nào thì việc xác định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng… sai.

Đã thế, Điểm i điều 29 Luật DN quy định người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng hiện không có hướng dẫn chuyển quyền sử dụng đất thổ cư (đất ở) từ cá nhân sang pháp nhân, dù điều 99 của Luật Đất đai quy định sẽ người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là có các quyền của người sử dụng đất.
Vậy là, quyền sử dụng đất tưởng như là tài sản có tính bảo đảm nhất, thì khi "va" vào thực tiễn lại trở thành "bẫy" pháp lý rủi ro nhất. Đương nhiên, khi ấy ai đã bỏ tiền thật thì sẽ là người thiệt hại nhất.