Trong tuần cuối tháng 3, nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết đã lần lượt tổ chức ĐHCĐ và công bố kế hoạch kinh doanh cho năm 2015. Trong đó, CTCP Chứng Khoán Rồng Việt (VDSC) đã đưa ra những phân tích về ĐHCĐ của CTCP Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HSX: HQC) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HSX: PDR).
Có thể dễ dàng nhận thấy điểm chung trong kế hoạch kinh doanh của 2 công ty BĐS được cổ đông sáng lập điều hành này là sự lạc quan và tự tin hơn hẳn những năm trước.
Cụ thể, PDR đặt kế hoạch doanh thu tăng 3,2 lần và lợi nhuận sau thuế (LNST) tăng 5,6 lần so với năm 2014. Tại đại hội, PDR công bố đã hoàn thành Block C của dự án The Everich 2 đồng thời bàn giao và ghi nhận doanh thu cho 96/130 căn cuối năm 2014. Một dự án khác là The Everich 3 cũng đã xây dựng xong hạ tầng cảnh quan khu biệt thự đồng thời triển khai block A1 và A2 với 536 căn hộ diện tích từ 62-75 m2. PDR dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận từ 75 căn biệt thự của dự án này trong năm 2015. Ngoài ra, Công ty cũng sẽ thực hiện cung cấp dịch vụ khai thác cát tại Cam Ranh và Khánh Hòa để cải thiện nguồn thu.
Về kế hoạch kinh doanh, HQC cũng tỏ ra không kém cạnh với mục tiêu tăng trưởng doanh thu và LNST đều gấp 10 lần. Theo lãnh đạo HQC, con số LNST năm 2015 có thể lên đến 400 tỷ nếu việc ghi nhận doanh thu thuận lợi. Cơ sở của kế hoạch này là việc hoàn thành và ghi nhận doanh thu đồng loạt nhiều dự án NƠXH.
Bên cạnh đó, cả hai doanh nghiệp cũng đều công bố hàng loạt những dự án BĐS mới mà không quên nhận định là “có tiềm năng lớn” đồng thời đính kèm kế hoạch đầu tư khổng lồ cho các dự án này.
Cụ thể, trong kế hoạch đầu tư hơn 2.500 tỷ đồng năm 2015, PDR dự kiến sẽ phát triển dự án phức hợp căn hộ - văn phòng - TTTM The Everich Infinity (gần 450 căn hộ và 19.800 m2 sàn thương mại) – một dự án được Công ty nhận chuyển nhượng từ CTCP Đền bù Giải Tỏa trong năm 2014.
Đáng chú ý hơn, Công ty còn có kế hoạch tham gia dự án BT xây dựng mới Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng để đổi lấy quỹ đất ở trung tâm TP.HCM. HQC cũng khiến nhiều người tham gia ĐHCĐ khá bất ngờ với danh sách hơn 20 dự án, chủ yếu ở phân khúc NƠXH, nhà phố giá rẻ và đất nền KDC. Trong số đó có nhiều dự án mà HQC vừa nhận chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư trong năm 2014.
Sẽ là thiếu sót nếu bỏ qua kế hoạch huy động vốn của các doanh nghiệp trong mùa ĐHCĐ này. Tại ĐHCĐ vừa qua, PDR thông qua việc phát hành 65,1 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và trả cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 5%. Tiền thu từ đợt phát hành này sẽ được dùng giảm nợ vay tại ngân hàng Đông Á và trái phiếu bên cạnh việc sử dụng để đầu tư. HQC cũng dự kiến phát hành 63 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và thưởng cổ phiếu với tỷ lệ 6,5%. Quan trọng hơn, Công ty sẽ phát hành 137 triệu cổ phiếu để hoán đổi với cổ phần của 4 công ty khác là Hoàng Quân Bình Thuận, Hoàng Quân Cần Thơ, Bất động sản Đông Dương và Cảng Bình Minh như một phương thức M&A.
Việc các doanh nghiệp ồ ạt công bố dự án mới và kế hoạch tăng vốn khiến chúng quan ngại về sự tăng gấp không chỉ về nguồn cung trên thị trường BĐS mà cả về nguồn cung cổ phiếu trên TTCK. Đối với PDR, cổ phiếu đóng cửa phiên hôm nay với giá 17.700 đồng/cp, tương ứng với mức P/B là 1,6 lần, cao hơn nhiều công ty BĐS niêm yết khác.
Tuy nhiên, nếu phát hành thêm với giá chỉ 10.000 đồng/cp thì xác suất thành công không phải là quá thấp. Ngược lại, giá trị sổ sách của HQC hiện tại chỉ mới đạt 10.430 đồng/cp và giá cổ phiếu cũng chỉ ở mức 6.600 đồng. Như vậy, mức giá phát hành thêm có vẻ không quá hấp dẫn.
Dù vậy, nếu có những đối tác chiến lược sẵn sàng tham gia trong trường hợp cổ đông hiện hữu không mua hết đúng như lời lãnh đạo công ty trả lời tại ĐHCĐ thì có lẽ HQC đã sẵn sàng một phương án dự phòng cho việc phát hành này.
Nói đến tính khả thi trong kế hoạch kinh doanh của các công ty này, từ 2011, HQC và PDR đều đã có ít nhất 3 năm không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận (năm 2014 PDR vượt kế hoạch LNST 5%). The Everich 2 của PDR ra đời đúng lúc phân khúc BĐS cao cấp lao đao. Chi phí lãi vay vốn hóa khiến tỷ suất LNG của dự án năm 2014 chỉ có khoảng 15%. Còn HQC chỉ mới có sự chuyển mình gần đây sau khi được tham gia gói hỗ trợ 30.000 tỷ. Nợ vay/VCSH của cả 2 doanh nghiệp cuối năm 2014 vẫn còn khá cao: PDR là 188%, HQC là 127% (giảm từ 228% năm 2013). Riêng PDR còn khoản chi phí lãi vay phải trả dồn tích qua các năm hơn 1.000 tỷ đồng và HQC có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 745 tỷ đồng năm vừa rồi.
Trong giai đoạn thị trường BĐS hồi phục, việc các doanh nghiệp vạch ra một viễn cảnh kinh doanh lạc quan là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, với số vốn điều lệ (VĐL) tăng vọt và khả năng vẫn còn những đợt phát hành mới, các doanh nghiệp BĐS như PDR và HQC phải nỗ lực rất nhiều để đạt và duy trì được mức lợi nhuận lớn trong các năm tới nếu muốn đảm bảo lợi ích của những người đang nắm giữ cổ phiếu. Khi mà sự hồi phục của thị trường BĐS chỉ mới ở bước đầu, VDSC cho rằng nhà đầu tư nhất thiết nên có sự thận trọng đồng thời theo dõi sát sao việc các doanh nghiệp thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình.
