[Góc nhìn môi giới] Đầu tư vào những công ty có quỹ đất lớn – “ Của để dành”

When the market moves, will you be ready? – Peter Navarro

3 nguyên tắc vàng đầu tư theo sự kiện lớn (Macrowave) của nền kinh tế trong cuốn sách nổi tiếng của Peter Navarro đó là:

- Mua cổ phiếu mạnh của những ngành tăng trưởng mạnh trong thị trường xu hướng tăng.

- Bán cổ phiếu yếu của những ngành suy yếu trong thị trường xu hướng giảm.

- Tránh xa thị trường và chuyển đổi thành tiền mặt khi không xác định được xu hướng.

Những người tham gia thị trường tìm kiếm những cổ phiếu “phi thường” nhưng thực sự họ không hiểu nguyên tắc đơn giản nhất của đầu tư theo Marcowave, đó là nếu cổ phiếu “phi thường” này nằm trong ngành yếu khi thị trường đi xuống, thì những khoản đầu tư này sẽ làm mất tiền, và nếu giao dịch bằng margin, bạn sẽ mất hơn những gì đang có ( Peter Navarro)

Xác định những ngành tăng trưởng theo chu kỳ kinh tế và xu hướng thị trường trong từng giai đoạn là điều rất khó cho các nhà đầu tư cá nhân. Trong các báo cáo chiến lược Thạch đọc gần đây, các nhà phân tích tin rằng các công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng 14.95% lợi nhuận ( nếu bao gồm ngành Dầu khí số này sẽ giảm còn 10.49%) và những ngành tăng trưởng mạnh trong năm sẽ là:

- Tiêu dùng: động lực tăng mạnh trong năm 2015 do giá hàng hóa vẫn duy trì mức thấp.

- Công nghiệp: tiếp tục mở rộng và hưởng lợi từ đầu tư cơ sở hạ tầng và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

- Bất động sản: bắt đầu chu kỳ đi lên, số lượng giao dịch thành công tăng và đặc biệt những công ty nhỏ đang trong quá trình trở lại mạnh mẽ.

- Ngân hàng: sẽ chịu đựng những thử thách mạnh mẽ trong năm 2015 và dường như đang từ đáy đi lên. Xu hướng tăng giá cùa ngành ngân hàng có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2015 khi nhiều thông tin tích cực về các thương vụ sát nhập sẽ được tiết lộ dần trong thời gian này.

Bất động sản – Đầu tư vào những công ty có quỹ đất lớn – “ Của để dành”

Xu hướng đầu tư vào Cảng sông hay Cảng biển để tận dụng quỹ đất ven sông, biển chuyển đổi công năng thành những khu đô thị có bến du thuyền (như Vinhomes – Tân Cảng) gần đây làm nảy sinh ra ý tưởng đầu tư vào những công ty chuyên kinh doanh bất động sản, có thể đang gặp khó khăn (như QCG, PDR), có quỹ đất lớn, gọi là “ của để dành”. Những công ty này đã trải qua giai đoạn khủng hoảng kinh tế và nỗ lực thoát lỗ bằng những chiến lược về tài chính như: chuyển nợ thành vốn cổ phần ( QCG, PDR, ITA, KBC), bán dự án (SVC- Novaland), hoặc thay đổi thiết kế ban đầu để tăng khả năng bán hàng thành công (VCR – chuyển từ nhà cao tầng sang đất biệt thự và nhà liền kề, PDR chuyển trái phiếu sang căn hộ Everich 3).. Thực tế những công ty này nếu bước qua được những khó khăn này và bắt kịp xu hướng hồi phục của thị trường bất động sản, sẽ dẫn đến sự tăng giá của cổ phiếu.

Những công ty đang có quỹ đất “của để dành” lớn càng có nhiều lợi thế hơn so với các công ty chỉ đơn thuần sử dụng các công cụ về tài chính để xoay chuyển tình thế. Quỹ đất càng lớn, các công ty này tiến gần hơn với cơ hội hợp tác, M&A hoặc nhận thêm vốn tài trợ để hoạt động trở lại.

Phát Đạt (PDR) – tập trung phát triển bất động sản tai khu vực cách trung tâm bán kính 3km gồm quận 7, quận 5 và Nhà Bè với tổng diện tích đất sở hữu hơn 474.000m vuông, các dự án chính la Everich 2,3,4,6. Công ty này đã giảm diện tích tại các căn hộ tại Everrich 3 và 6 để đơn giá căn hộ thấp hơn và các chủ nợ (thông qua trái phiếu) dự kiến sẽ chuyển nợ thành sản phẩm căn hộ EverRich 3 với giá chiết khấu 15-20% trên giá bán. PDR đang giao dịch tại P/E 14.6 lần, thu nhập trên mỗi cổ phiếu dự báo năm 2015 là 1.170đ và P/B là 1.3 lần.

Quốc Cường (QCG) – công ty đại chúng nhưng vẫn quản trị theo gia đình này đang sở hữu quỹ đất lớn tại khu vực trung tâm ( 1.437m Saigon plaza 24 Lê Thánh Tôn), Phước Kiển ( 93 ha – liền kề Phú Mỹ Hưng), Long Phước, quận 9 (112ha sát sông Đồng Nai – Cao tốc Long Thành), Đa Phước (11.76ha) và nhiều dự án khác tai khu vực Quận 2, Bình Chánh, Quận 9, Quận 8, Đà Nẵng..

QCG vừa phát hành hoán đổi 145tr cổ phiếu cấn trừ công nơ và chuyển đổi trái phiếu thành công cho VOF PE holding 5 limited và các nhà đầu tư khác và bán bớt một phần dự án tại 24 Lê Thánh Tôn cho BIDV để giảm áp lực nợ vay.

Bình Chánh (BCI) – công ty bất động sản quỹ đất rất lớn tại khu vực phía tây thành phố đang sở hữu quỹ đất lớn thông qua dự án An Lạc plaza – Bình Tân : 7.990m, Corona city 181.600m, Phong Phú 2 Bình Chánh (đất nền) 1.329.200m, Tân Tạo 3.200.000m, BCCI apartment 21.000m, Khu Công nghiệp Lê Minh Xuân 1.090.000m, Phong Phú 4 260.000m, Nhất Lan 3 12.621m.