ĐHCĐ Vinexad: Đất vàng số 9 Đinh Lễ có giá… 70 tỷ đồng?

Lần thứ 2 xin ý kiến Đại hội cổ đông về việc chuyển nhượng văn phòng trên mảnh "đất vàng" số 9 Đinh Lễ (gần Hồ Gươm, Hà Nội), cổ đông Công ty CP quảng cáo và hội chợ thương mại (Vinexad) tiếp tục phản đối gay gắt. Thương vụ mua bán tài sản này vẫn còn nhiều điều mập mờ.

Ngày 3/4, Đại hội cổ đông thường niên năm 2015 của Vinexad diễn ra trong không khí tranh luận gay gắt giữa các cổ đông nhỏ lẻ và ban lãnh đạo công ty. Vấn đề "nóng" nhất được cổ đông đưa ra "mổ xẻ" tại 2 kỳ đại hội liên tiếp (năm 2014-2015) là việc công ty muốn bán tòa nhà văn phòng tại số 9 Đinh Lễ có diện tích 1.500m2. Nhưng suốt 2 năm qua, kế hoạch này dường như vẫn đang…dậm chân tại chỗ!

Các đối tác đều "lắc đầu"

Được biết, tòa nhà văn phòng 5 tầng này là tài sản lớn nhất của Vinexad kể từ khi thực hiện cổ phần hóa đến nay. Hiện, Vinexad chỉ sử dụng một phần, còn lại khai thác cho thuê 3 tầng (là nguồn doanh thu chính). Xét về vị trí, mảnh đất số 9 Đinh Lễ được xem là "đất vàng" mà nhiều nhà đầu tư "dòm ngó", muốn thâu tóm.

Việc chuyển nhượng lại tòa văn phòng đã được Đại hội cổ đông năm 2014 chấp thuận về mặt chủ trương và giao Hội đồng quản trị (HĐQT) tìm kiếm đối tác, xây dựng phương án chi tiết để cổ đông biểu quyết. Nhưng, đến kỳ Đại hội cổ đông năm nay, các cổ đông rất thất vọng khi tờ trình "Phương án chuyển nhượng văn phòng làm việc" mà HĐQT đưa ra vẫn rất sơ xài, không rõ ràng.

Công ty Vinexad kỳ vọng bán tòa nhà số 9 Đinh Lễ với giá 70 tỷ đồng

Công ty Vinexad kỳ vọng bán tòa nhà số 9 Đinh Lễ với giá 70 tỷ đồng

Ông Nguyễn Khắc Luận, Chủ tịch HĐQT Vinexad giải thích, công ty đã kí hợp đồng thuê đất có thời hạn với nhà nước tính từ năm 1996, nên thời gian thuê đất thực tế chỉ còn lại chỉ 11 năm (đến năm 2026). Nếu khai thác cho thuê làm văn phòng hết thì doanh thu chỉ được 2 tỷ đồng (năm 2014 là 1,4 tỷ đồng). Trong khi, giá thuê đất của thành phố ngày càng tăng cao (hiện, giá thuê đất của Vinexad là 540 triệu đồng/năm) nên việc cho thuê không hiệu quả.

"Trên cơ sở chủ trương chuyển nhượng tài sản đã được thông qua, HĐQT đã thực hiện nhưng chưa có kết quả. Với mức giá đấu giá dự kiến tối đa là 70 tỷ đồng, đã có dăm bảy đối tác theo đuổi nhưng rồi cũng từ bỏ. Đối tác mới đến tìm hiểu cũng không có kết quả"- Ông Luận nói, chỉ ra một số nguyên nhân khó chuyển nhượng là do thời hạn thuê đất còn lại ngắn, khu đất không được xây dựng cao quá 28m, thị trường bất động sản khó khăn… Một số nhà đầu tư cho hay, họ sẽ phải bỏ ra số tiền lớn mà hiệu quả đầu tư thấp, nên nếu mua tòa nhà thì mục đích chính cũng chỉ để… làm thương hiệu (!?)

HĐQT đánh giá việc chuyển nhượng tòa nhà văn phòng số 9 Đinh Lễ rất khó khăn, mà càng để lâu thì thời gian thuê còn lại rút ngắn, giá trị chuyển nhượng càng bị giảm đi. Do đó, HĐQT đã quyết định đưa ra cơ chế "mềm" với mức giá đấu giá dao động từ 63-70 tỷ đồng, thay vì quy định "cứng" là 70 tỷ đồng.

HĐQT cũng cho biết, một số đối tác đã trả giá cao nhất tới 200 triệu đồng/m2, tương đương giá trị tài sản là 63 tỷ đồng. Nhưng, đánh giá lợi thế và quyền thuê lại đất lâu dài, HĐQT đã đưa ra mức giá kỳ vọng là 70 tỷ đồng để có lợi cho công ty và cổ đông.

Mập mờ giá bán

Việc chuyển nhượng tài sản trên đất và quyền thuê đất của Vinexad sẽ được thực hiện qua hình thức đấu giá công khai. Vinexad có thể "bán đứt" cho đối tác, hoặc cùng hợp tác liên doanh, liên kết để đầu tư khu đất này.

Đồng tình với chủ trương bán tài sản, anh Tuấn, cổ đông trong Công ty Vinexad chia sẻ thêm, nếu bỏ tiền đầu tư xây dựng tòa nhà mới thì chỉ được phép làm 7-8 tầng, mật độ dày đặc, bãi đỗ xe khó khăn… Tòa nhà làm khách sạn thì cũng chưa hiệu quả, nên các đối tác cũng cân nhắc kỹ thiệt hơn.

Một cổ đông chất vấn: "Tờ trình của HĐQT đưa ra các cơ sở pháp lý xây dựng giá khởi điểm và đưa ra mức giá khởi điểm có thể chuyển nhượng hoặc tìm đối tác hợp tác đầu tư là khoảng 63-70 tỷ đồng. Vậy HĐQT cho biết cụ thể một số trung tâm giao dịch bất động sản đã định giá tài sản, đối tác mua, vị trí tương đương làm cơ sở xác định giá bán".

Ông Luận không cho biết danh tính các đơn vị định giá tài sản, đối tác quan tâm mua, mà chỉ tiết lộ một số mảnh đất so sánh giá chuyển nhượng. Trong đó, có vị trí số 1 Bờ Hồ (hiện là toàn nhà văn phòng của một ngân hàng) đang chuyển nhượng với giá chưa đến 200 triệu đồng/m2. Hay vị trí khu đất tại Phố Lò Đúc…

Tuy vậy, những giải thích của ban lãnh đạo Vinexad chưa thuyết phục nên các cổ đông nhỏ vẫn yêu cầu HĐQT phải có phương án chuyển nhượng chi tiết hơn kèm đánh giá hiệu quả. Đồng thời, phương án sử dụng tiền thu từ bán tài sản như: mua văn phòng mới, chia cổ tức cho cổ đông, còn lại phục vụ đầu tư, kinh doanh… cần cụ thể và minh bạch.

Dù vậy, Đại hội cổ đông vẫn biểu quyết thông qua tờ trình của HĐQT, với lộ trình thực hiện: năm 2015 tìm văn phòng mới và tìm đối tác chuyển nhượng. Năm 2016-2017 sẽ tiến hành thủ tục pháp lý chuyển nhượng tài sản để hưởng lợi từ việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống mức 20%.