Chớm nở đã vội tàn…
Vạn Phát Hưng (VPH) được đánh giá cao nhờ “mượn oai hổ” của KĐT mới văn minh Phú Mỹ Hưng. Nhờ việc tham gia thị trường BĐS khu Nam từ sớm, VPH đã tích lũy được quỹ đất có giá vốn thấp cũng như kinh nghiệm phát triển các dự án KDC và đất nền nhà liền kề/biệt thự. Các dự án nổi bật của VPH có vị trí thuận lợi như dự án đất nền và KDC ở khu vực phía Tây Nam Sài Gòn như KDC Phú Mỹ (22ha), Phú Xuân (36,4ha), Phú Thuận (3,3ha).
Cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản khác, Vạn Phát Hưng cũng trải qua một giai đạon dài khó khăn khi lien tục thu lỗ. Tuy nhiên, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trở lại những này tháng tươi đẹp nhờ sự phục hồi của thị trường, thì Vạn Phát Hưng vẫn chưa tìm được lối ra. Kết quả kinh doanh quý 3/2015 của công ty này với doanh thu chỉ bằng một nửa cùng kỳ, đồng thời lỗ gần 8 tỷ đồng. Như vậy, lũy kế 9 tháng ghi nhận doanh thu tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước khi đạt 132 tỷ đồng, luỹ kế 9 tháng lỗ trên 7 tỷ đồng.
Doanh thu bán hàng giảm mạnh đặt lên nhiều dấu hỏi về hoạt động triển khai dự án của công ty. Tỷ suất lợi gộp bình quân của VPH giai đoạn (2009-2015) chỉ ở mức 17%, thuộc diện thấp nhất trong ngành là điều không hợp lý so với lợi thế từ quỹ đất mà công ty nắm giữ.
Vì đâu nên nỗi?
Trên con đường phát triển của mình, với những thành công sớm, VPH dường như bị “say nắng” mà chẳng màng thời cuộc.
Khi thị trường BĐS đóng băng 2010 -2013, rất nhiều công ty trong ngành đã phải thực hiện chính sách cắt giảm đầu tư và sẵn sàng bán bớt tài sản nhanh chóng để thu hồi vốn. VPH thời điểm đó vẫn “bình chân như vại”, tiếp tục ung dung xách sổ đỏ đi thế chấp vay hàng trăm tỷ đồng ngân hàng về đầu tư với lạc quan thị trường BĐS sớm hồi phục trở lại. Lãi suất NH ngân hàng tăng mạnh thời gian sau đó, trong khi hàng dồn ứ có thể là nguyên nhân chính khiến VPH sa vào vũng lầy.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận xét, “Vạn Phát Hưng đã từng có rất nhiều lợi thế để phát triển, thế nhưng do chính sách chủ quan, thiếu quyết đoán cùng với quản lý tài chính kém đã khiến VPH suy yếu cho đến ngày nay”.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cho rằng, chiến lược sản phẩmvà bán hàng của VPH cũng có vấn đề, thay vì bán nhanh để thu hồi vốn VPH đã làm quá chậm so với các công ty khác khiến cho hàng bị đọng, việc bán một phần dự án Nhơn Đức nhà bè cũng được coi là chọn sai đối tác khiến cho việc thu hồi càng thêm chậm. Thiết kế sản phẩm thì không linh hoạt, điển hình là dự án La Casa bị kéo dài và bán chậm cho đến hiện nay, theo ông Quang là nếu chia nhỏ và giảm giá sẽ giúp VPH mau thu hồi vốn hơn do phù hợp với nhu cầu thị trường.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty này cũng cho thấy, dòng tiền sản xuất kinh doanh âm và dòng tiền chủ yếu tài trợ cho công ty này đến từ hoạt động tài chính mà đặc biệt từ các khoản vay ngân hàng trong giai đoạn khá dài. Quan sát báo cáo tài chính của VPH từ năm 2009 đến nay, công ty này đã sử dụng vốn vay rất lớn trong thời điểm mà khủng hoảng tín dụng xảy ra năm 2010-2012.
Sử dụng vốn vay lớn, lãi suất cao, dùng vốn vay ngắn hạn tài trợ cho các khoản đầu tư thanh khoản kém khiến cho dòng tiền của VPH như bị tê liệt. Dòng tiền ròng của VPH qua các năm, tiền và tương đương tiền cuối kỳ của VPH giảm mạnh từ mức 55 tỷ đồng xuống còn 2 tỷ năm 2012 và chưa đầy 2 tỷ năm 2014.
Các con số về tài chính cho thấy VPH đã “vung tay quá trán”, chi nhiều mà chẳng làm được bao nhiêu trong những năm qua.
Một chuyên gia đầu tư BĐS đánh giá, “VPH đang gặp khó trong vấn đề thanh khoản do vòng quay hàng tồn kho và khoản phải thu chậm, biên lợi nhuận gộp thấp trong khi vòng quay các khoản phải trả cao của VPH tạo nên áp lực thanh lý non tài sản rất lớn”.
Theo báo cáo tài chính quý III, cho thấy khả năng thanh toán các khoản vay và trả lại của VPH rất kém, khả năng thanh toán nhanh thấp với 0,26 lần, hệ số khả năng thanh toán lãi vay của VPH cũng đang ở mức 0.7 lần đang là mức báo động.
Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư cũng cho thấy trong những năm qua VPH không có tiền để triển khai dự án khiến cho tài sản dở dang chiếm phần lớn tài sản, tỷ trọng lớn nhất thuộc về dự án La Casa và Nhơn Đức với tổng số gần 1.200 tỷ đồng.
Gian nan đường trở lại
Tự đẩy mình vào thế khó, VPH buộc phải thanh lý non dự án con cưng của mình để vừa có tiền trả lãi vừa có thêm vốn để triển khai các dự án dở dang.
Trong năm 2014, VPH đã chuyển nhượng Block 5 thuộc dự án khu dân cư phường Phú Thuận (La Casa) cho công ty An Gia đầu tư xây dựng với giá 73 tỷ đồng, VPH cũng đã bán được 70% diện tích đất nền La Casa với giá 170 tỷ đồng. Đầu 2015, VPH tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng tiếp phần đất và móng cọc Block 2A và 2B cho An Gia với giá trị chuyển nhượng khoảng 180 tỷ đồng.
Theo thông tin từ VPH, hiện nay công ty đang tiếp tục bán tiếp Block 1A- 1B và một số đất nền còn lại của dự án La casa tại phường Phú Thuận quận 7, dự kiến thu về khoảng 240 tỷ đồng nữa.
Ông Quang đánh giá đây là hành động khá muộn nhưng cũng đã cứu sống VPH và mang về dòng tiền hoạt động kinh doanh dương lần đầu kể từ năm 2009. Với việc bán bớt tài sản, VPH có sự cải thiện đáng kể về tiền mặt, tăng lên mức 29 tỷ đồng so với mức 5,8 tỷ đồng hồi đầu năm. Tuy nhiên, song song đó là quỹ đất đẹp của VPH cạn dần.
Hiện nay VPH đang có kế hoạch chuyển hướng sang khu Đông TP HCM cũng tạo nên nhiều sự nghi vấn liệu VPH có đủ sức cạnh tranh?
Rõ ràng, để chạy đua với các ông lớn khác trong việc phát triển quỹ đất làm dự án tại Khu Đông, VPH cần có một dòng tiền mạnh và ổn định. Trong khi báo cáo dòng tiền từ hoạt động tài chính của VPH cho thấy không còn dư địa tín dụng tại ngân hàng. Mặt khác công ty cũng vừa thực hiện tăng vốn trong năm 2015 đẩy mức P/E lên mức 38 lần, nên khó có cửa tăng thêm trong năm tới.
Có vẻ như trả nợ đang là ưu tiên hàng đầu với VPH trong thời gian tới, giảm nợ đồng nghĩa với tài sản dở dang giảm, tài sản dở dang giảm thì quỹ đất của VPH cũng chẳng còn bao nhiêu. Khởi động lại vài dự án nhỏ liệu có xứng với tầm vóc của một tên tuổi như VPH?
"Cứ từ từ mà làm thôi", ông Võ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Vạn Phát Hưng nói với Người Đồng Hành khi được hỏi về sự chậm chạp của công ty này.
